第5,836回　不動産事業部の神田です。

今回は、相続した物件を売却した際の税優遇制度についてご紹介します。

まずは、土地や建物を売却した際に大きい税額が掛かることの多い譲渡益に対して掛かる税金をご紹介します。

譲渡価額(売却金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡取得金額

取得費とは、売却した土地や建物を買い入れた時の購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します)や仲介手数料の合計額です。
購入金額が不明な場合や購入代金よりも譲渡価額の5％の方が高い場合は、譲渡価額の5％を相当額として計算することができます。

譲渡費用とは、仲介手数料や測量費など物件を売却するために直接要した費用、建物の解体費などです。

例えば、売却額3,500万円　取得費が不明(5%) 175万円　譲渡費用225万円 特別控除なし　とすると
3,500-(175+325)=3,000万円の課税譲渡取得金額となります。
課税譲渡取得金額×税率＝支払う税額(所得税、復興所得税、住民税）となります。

売却した土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日で5年を越えるかどうかにより、適用する税率が異なり
所有期間が5年を超えない場合　3,000万円×39.63%=約1,188万円(所得税、復興所得税、住民税含む）
所有期間が5年を超える場合　3,000万円×20.315%=約609万円(所得税、復興所得税、住民税含む）

このように大きい金額が発生し、5年以上所有しているかどうかでも大きな金額差があります。
また10年超所有しているマイホームの場合には、税率が変わる場合もあります。

え！そんなに掛かるの！と思われた方が多いかと思います。
ここで先程の計算式をもう一度みていただきたいのですが
譲渡価額(売却金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡取得金額

先程の計算では、特別控除が抜けています。
特別控除には、様々な特例がありますので、気になられる方はこちらをご覧下さい。
今回は、相続により空き家を譲渡した場合の特例をご紹介します。
空き家特例では3,000万円まで控除されるため、仮に3,000万円控除された場合

3,500-(175+325)-3,000=0円　となります。
所有期間が5年以上でも未満でも、税額は0円となり、特例があるとないとでは金額差がとても大きい事が分かるかと思います。

この制度は、相続または遺贈による取得した建物・土地を売却する際に一定の条件に当てはまっていれば
譲渡価額から3,000万円まで控除することができる特例です。
相続人の数が3人以上の場合は2,000万円までとなります。

主な条件としては、
1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと（マンションの場合この特例は使用できない）
3. 相続の開始直前において被相続人(亡くなった方)以外の居住者がいなかったこと。
4. 売主が相続または遺贈によって取得したこと。
5. 建物を残したまま売却する際は、一定の耐震基準を満たすこと
　または、建物を壊して土地だけを売却すること　
　相続から譲渡まで事業用、貸付、居住に使用していないこと。
6. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売ること。
7. 売却金額が1億円以下であること
8. 売った物件について、相続財産を譲渡した場合の特例や収用等の特例など他の特例を受けていないこと。
9. 同一の被相続人から所得した物件について、この特例を使用していないこと。
10. 親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものでないこと。
などの条件に当てはまり、一定の書類を添えて確定申告することで使用できます。

他の条件に当てはまっていても売却するか迷っている間に3年経ってしまい
特例が使えなくなるのが一番もったいないと思いますので、
相続した土地や建物に条件が当てはまるのか？売却するとしたら売却額はいくらになるのか？
などご質問やご相談等ございましたらエヌテック不動産にご相談下さい！！